Ha tetszett a cikk, osszd meg ismerőseiddel is!
  • 17
    Shares

 

Sokszor találkozom azzal a helyzettel, mikor a család megfelelne a CSOK feltételeknek, mégis óva intem őket attól, hogy belekezdjenek ebbe a procedúrába. Nem minden esetben érdemes belevágni. Összeszedtem nektek olyan buktatókat, amikről nem mindig beszélnek!

 

Nézzük, mik azok az esetek, amikor nem is érdemes belevágni a CSOK-ba!

 

Megelőlegező CSOK

 

Rengeteg olyan fiatal párral találkozom a munkám során, akik szeretnének élni a CSOK lehetőségével, de még nincs gyermekük!

Ilyenkor mindig az első kérdésem, hogy mekkora önerővel rendelkeznek? A válasz nem meglepő a legtöbb esetben, hogy egyelőre nincs, vagy egy építkezéshez képest nagyon kis összegről van szó! Ez pont az a két eset, mikor hiába felelnek meg a feltételeknek, mégsem tudnak élni ezzel a lehetőséggel!

 

Miért?

 

A CSOK-ot önerőnek számítják, kapom sokszor válaszként…

 

Természetesen, azoknál a családoknál, ahol már meglévő 3 gyermekről beszélünk, ott ez természetes, de a  mai napig rengeteg olyan bank van a piacon, akiknél még mindig nem számít önerőnek a megelőlegező CSOK! Ezt valahogy el szokták felejteni, közölni az ügyfelekkel!

 

Mi történik a megelőlegező CSOK-nál vásárlás esetében?

 

A legtöbb banknál még mindig az a szabály van érvényben, hogy amíg a vállalt gyermekek számát nem teljesíti a pár, felvett CSOK összegére úgy tekintenek, mintha egy nem fizetendő hitel lenne (nincs havi törlesztője, de bejegyzésre kerül a tulajdoni lapra). Ezzel máris csökkent az inatlanra felvehető hitel/hitelek mértéke.

 

Mit jelent ez?

 

Adott egy új építésű ingatlan, ahol tegyük fel, hogy 30 millió forintra van szükségünk összesen a házba való beköltözéshez. Ez lesz a ház piaci értéke. A bank mindig megállapít (értékbecslő segítségével) egy úgy nevezett hitelbiztosítéki értéket (ez az az összeg, amekkora összegért a bank biztosan értékesíteni tudja az ingatlan, ha a hitelt nem tudjuk fizetni). Nem szokott arányaiban sokkal kevesebb összeg lenni a piaci értéknél, de ez minden banknál más!

 

Tegyük fel, hogy jó értékelést kapunk, és a hitelbiztosítéki érték (továbbiakban HBÉ) 28 millió forint. Még ekkor sem nyugodhatunk meg, hiszen ez az összeg még mindig nem az ingatlan finanszírozhatóságát mutatja. Ugyanis az ingatlan elhelyezkedésétől függően ennek az összegnek csak a 70-80% lesz az az összeg, amit megkaphatunk hitelbe!

 

Számokban:

 

Új építésű ingatlan vásárlásánál

 

Tegyük fel, hogy nagyvárosban szeretnénk megvásárolni az ingatlant, ahol jó az infrastruktúra így a finanszírozhatóság a HBÉ 80%-a lesz. Ez 22.400.000,- forint! Ez a maximum hitel, amit fel tudnánk venni az ingatlanra! Itt még hiányzik nekünk 7.600.000,- forint a 30 millióhoz!

 

Igen, de ne felejtsük el, hogy mivel a CSOK csak megelőlegező, ezért az a bizonyos 10 millió forint már benne van ebben a 22,4 millióban, vagyis maximum 12,4 millió forint vehető már csak hitelként.

 

Hol tartunk?

 

Kaptunk 10 millió forint megelőlegező CSOK-ot, hozzá 12,4 millió forintot,és kész, mivel az ingatlanra nagyobb összeg nem terhelhető! Ez összesen 22,4 milli forint, az építkezéshez összesen kellene 30 millió, vagyis ebben az esetben legalább 7,6 millió forint önerőre lesz szükségünk!

De miből lesz meg?

Így máris nem olyan szimpatikus igaz?

 

Nem sok a különbség, amennyiben használt ingatlanról beszélünk, de szintén nincs önerő.

 

3 gyermek után használt ingatlan vásárlására 2,2 millió forint igényelhető. Ebben az esetben is, amennyiben megelőlegező CSOK-ról beszélünk, amíg nem teljesítették a 3 gyermeket, addig itt is egy nem fizetendő hitelként tekintenek a CSOK-ra, és szintén bejegyzésre kerül a tulajdoni lapra. Itt is érvényes, hogy ezt az utat nem minden bank követi, de a legtöbb még igen!

 

Számoljunk ennek is utána! Az ingatlan legyen ugyanott, hogy ne kelljen a feltételeken változtatni, de ennek az ingatlannak az ára legyen csak 20 millió forint!

 

A HBÉ 18 millió forint. Ahogy már az előző példában is láthattuk, ideális esetben ennek az összegnek a 80%-ig terelhető az ingatlan hitellel, ebben az esetben ez 14,4 millió forint. Mivel itt is megelőlegező CSOK-ot vettünk igénybe, ha kivonjuk ennek az összegét, marad hitelként felvehető 12,2 millió forintunk.

 

Magyarul! Hitel + CSOK = 14,4 millió forint, így a vételárhoz hiányzik még 5,6 millió forint! Ekkora önerő szükséges ehhez az ingatlanhoz!

 

 

2) 5 éven belül értékesített ingatlanok (használt ingatlan vásárlásakor)

 

Volt már olyan család, akiknél sajnos különböző családi okok miatt értékesítetni kellett a már meglévő ingatlant, és most az anyuka felkeresett, hogy szeretné igényelni a CSOK-ot. Esetében 2,2 millió forint járt volna neki, mivel 3 gyermeke van.

 

A kinézett ingatlan vételára 22 millió forint volt, a saját ingatlanukat 21 millió forintért sikerült, eladni, s ezért hiába járt a hölgynek a 2,2 millió forint, csak a két ingatlan vételárának különbségét kaphatta meg! A maradék összeg (ebben az esetben 1,2 millió forint) állam bácsi zsebében maradt!

 

Így viszont, ha 5 éven belül eladott ingatlanunk vagy ingatlanjaink eladási ára /árainak összessége meghaladja a vásárolandó ingatlan vételárát, ne is számoljunk a CSOK lehetőségével!

 

Felhívnám a figyelmet ismét, hogy ez csak a használt ingatlanokra vonatkozik!

 

3) Banki ügyintéző, mint hátráltató tényező

 

Nem szabad elfelejtenünk, hogy attól még, hogy valaki bankban dolgozik, nem lesz az Atya Úr Isten! Számtalan olyan ügyintézővel találkoztam már az évek folyamán (természetesen vannak kivételek, tisztelet nekik), akik azt sem tudták merre van az előre, mindenre azt mondták az ügyfélnek, hogy természetesen minden rendben lesz, azután pedig nem történt semmi, vagy valami mindig hiányzott, s mire sikerült azt a papírt beszereznie az ügyfélnek, már 3 másik lejjárt, és kezdhették újra az egészet, miközben a CSOK-hoz kötött 120 napos határidő (az adásvételi szerződés aláírásától számítva) ketyeg!

 

Mivel nagyon is sok múlhat egy ügyintézőn, érdemes több oldalról is megközelíteni a dolgot, illetve akár (ha megengedhetjük magunknak) egy szakértő véleményét kikérni, érdemes-e belekezdenünk.!

 

Honnan tudhatjuk, hogy ért hozzá a bankos?

 

Eddigi pályafutásom alatt, 3 féle ügyintézővel találkoztam.

 

  1. Akinek bármilyen kérdést tettem fel, csak azt a 4-5 sort tudta jobb esetben visszamondani, rosszabb esetben felolvasni a papírról, amit egyébként én is el tudok olvasni akár a honlapon! Ebben az esetben MENEKÜLJ, mert biztosan nem lesz gördülékeny az ügy, még akkor sem, ha mindennek megfeleltek!
  2. Aki belátja, hogy erre az ügyletre nincs kapacitása vagy tudása, és ezt közli is velem! Őket tisztelem a legjobban igazából!
  3. Akinek kapacitása is van (érdemes nem túl központi fiókot keresni ennek érdekében), és megfelelő tudással rendelkezik. Őt onnan ismerjük fel, hogy nem csak a jogszabályokat tudja visszamondani, és felolvasni egy listát a beszerezendő dokumentumokról, hanem gyakorlati tanácsokkal is el tud minket látni, sőt akár még 1-2 olyan pluszt is mond, amivel gyorsabban lehet intézni ügyünket! BINGO ő kell nekünk!

 

 

Ezeken kívül még rengeteg olyan tényező van, amin megakadhat, vagy akár el is bukhat egy CSOK-os ügylet! Ezekről cikksorozatom további részeiben olvashattok majd!

 


Kérdésed van? Keress fel bátran!

Az adatkezelési tájékoztató itt megtekinthető.

 


Ha tetszett a cikk, osszd meg ismerőseiddel is!
  • 17
    Shares